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內容來自sina新聞

限高令松綁 3月北京16個千萬級豪宅批量入市



豪宅項目幾乎都面臨買一個少一個的局面供圖/CFP

  導讀:北京一季度超千萬豪宅成交524套,成交均價為50214元/平方米,相比去年四季度均價上漲2.8%。業內預計,隨著一批10萬單價的豪宅入市,北京超級豪宅價格水平還會繼續上升。

  一季度豪宅成交量下滑

  據偉業我愛我傢市場研究院的數據統計,2014年一季度北京全市成交總價超千萬的新建商品住宅的交易量為524套,環比上年四季度的771套減少247套,跌幅逾三成,同比去年一季度的660套減少136套,跌幅逾二成。

  從成交量上看,偉業我愛我傢集團副總裁胡景暉告訴北京青年報記者,成交量下跌有四大原因。第一是受豪宅市場年度成交周期的影響。"這一季度,節假日密集,天氣寒冷,項目歇業。整體而言,在北京市場,一季度的豪宅市場成交通常是全年季度成交量的谷底,2014年一季度的市場成交情況也不例外。"

  第二,一季度房地產市場觀望情緒也影響瞭豪宅體系。"今年一季度北京樓市整體市場看跌輿論此起彼伏,剛需人群觀望情緒濃厚。作為豪宅產品的購買者,在市場走向並不明朗的情況下,也產生瞭一定的觀望情緒。"

  第三,政策層面也影響瞭豪宅成交量。"去年的入市價格'限高令'在今年2月剛剛解禁。受此因素影響,1月、2月兩月僅紫宸院、五礦萬科·如園等高端項目獲批入市,市場供應相對較少,一定程度上也限制瞭市場成交。"

  第四,回到買房人的心理,一季度CPI漲幅低於預期,這也會擋住購房人腳步。"近一個季度以來,CPI漲幅較低,通脹率低,宏觀經濟相對看穩。對豪宅購買者來說保值需求不十分迫切。"

  預計多個單價過10萬項目將入市

  從新供應來看,3月份,包括格林雲墅、西山藝境、鴻坤·林語墅、世茂維拉等項目在內,台北文山建地貸款北京共有9個別墅項目開盤。二季度預計供應量將大增,香江別墅、九章別墅、遠洋天著等別墅項目也將入市。

  3月份,北京有24個在售公寓豪宅報價超過5萬元/平方米,包括五礦萬科·如園、紫禦華府 、西山壹號院、紅璽臺等,共有16個項目的套均價格超過1000萬元。

  業內預計,融創農展館地塊、中赫·萬柳書院、駿豪中央公園廣場這些項目很有可能在今年入市。從定價上看,這些都是單價過10萬的項目,堪稱豪宅標桿。不過,由於北京對價格監管一直未放松,能否順利拿到預售許可證仍有待觀察。

  豪宅市場量減價增趨勢明顯

  雖然成交量是低谷,但是成交價格才是反映豪宅市場冷暖的指標。根據統計,一季度,北京交易總價超千萬的新建商品住宅的成交均價為50214元/平方米,環比去年四季度的均價增長2.8%,與去年一季度同比增長6.4%,量減價增趨勢明顯。

  其中,一季度總價超千萬的別墅類產品的成交總量為158套,較上年4季度下跌40%,同比上年一季度上漲10%。價格方面,一季度總價超千萬的別墅類產品的成交均價為47238元/平方米,環比增長9.1%,同比增長15.6%。

  胡景暉認為,從千萬級豪宅一季度市場成交情況來看,盡管成交量有所下跌,但與目前市場整體低迷的情況相比,豪宅市場的成交情況依舊可算保持瞭相對穩定的成交態勢。成交均價的上漲也從側面表明豪宅產品在區位、資源等方面的稀缺性和保值特征,仍然是豪宅購買者更關註的產品屬性。

  北京豪宅價格越開越高

  一般而言,業內把成交總價在一千萬以上的統稱豪宅。大傢最廣泛接受的自然是別墅類項目,比如中央別墅區的各種豪宅,動輒兩三千萬。而在通州運河岸上的院子,最貴的售價數億。

  由於"限墅令"的緣故,地理位置好的別墅價格始終堅挺,而且經常報出天價。整體而言,中央別墅區、西山別墅區、奧北別墅區由於土地越來越少,價格也是越開越高。

  除瞭別墅類,高檔公寓類也是豪宅的主力軍,這些房子大多位於四環以內,戶型較大。

  而四合院則是完全脫離普通豪宅的估價范圍,因為歷史文化內涵等諸多因素在內,不同院子價格相差極大,但在北京城區已經很難找到1000萬以下的四合院瞭。

  此外,有些堪稱豪宅聞名京城,則是因為特殊功能,比如說有學區房概念。此前五道口曾出現過單價每平方米10萬的學區房。不過,嚴格意義上講,這類房子不該算豪宅,因為此類房一般面積不大,總價不到1000萬標準。本組文/本報記者 范輝

  提示

  買豪宅什麼時候最劃算

  整體而言,降價的時候買豪宅最好。但這幾年,豪宅價格穩中有升。所以從購買上看,建議買房人在淡季買豪宅,這時候因為成交量小,優惠幅度、贈送項目多一些。

  北青報記者查閱瞭豪宅的交易規律,這一市場擁有典型的年度交易周期,每年的5月至11月是傳統交易旺季,這幾個月的交易總量一般占全年交易的70%以上,價格也最為堅挺;進入12月至第二年的3月,成交量一般會迅速減少並在低位徘徊,每年2月份是全年交易量的最低點。

  因此,如果從這個角度來看,購房人比較適合介入。尤其是在2月份春節前後,不少生意人可能需要資金周轉,在價格上會松一些。有中介向北青報記者介紹,去年2月份撮合的一套大望路金地花園的豪宅,原來房東報價1400萬,但因為房東著急用錢,最後1280萬成交。這在以往是很難談成的買賣。

  買豪宅和普通房產不太一樣,更是一種博弈關系。無論是一手房還是二手房,豪宅買傢都會對信息進行反復比較,購買起來也是謹慎而理性,不會一看房子就交定金。而賣傢也深知這一點,一般都會端著賣,銷售手段富有節奏性,不會像中、低端市場一樣采取放量的策略。

  觀察

  開發商繼續看漲豪宅

  胡景暉認為,雖然今年一季度北京豪宅交易量不比去年,但是從近五年來北京千萬級豪宅市場的成交情況來看,今年北京豪宅市場的開局非常不錯。在目前樓市整體冷淡的情況下,綜合過去幾年的成交情況,一季度的豪宅市場成交是相對樂觀的。

  據資料顯示,2013年全年千萬級豪宅市場的成交總量為890套,較2012年增長約33%,成交均價41095元/平方米,較2012年增長約17%。如果按照今年一季度的50214元/平方米成交均價,可以說豪宅價格接連上臺階。

  "豪宅資源日漸稀缺已成不爭的事實,四環以內住宅用地幾乎絕跡,加上多年以來 '限墅令'的作用,豪宅項目幾乎面臨買一個少一個的局面。"胡景輝表示。在樓市預期漸明朗的二季度,隨著供應量的進一步增加,豪宅市場成交量預計也將進一步增加。

  另外,從開發商的角度,天價地一般隻能建豪宅。而從今年一季度幾宗土地的成交來看,開發商繼續看漲豪宅。比如,龍湖盟科聯合體獲得豐臺區西局舊村改造地塊,和裕旗下聯創盛業拿下順義區趙全營地塊。其中,豐臺西局地塊註定為三四環間的城區豪宅,而順義趙全營地塊因1.3的容積率,適合建設洋房、聯排,甚至獨棟等低密度產品。這兩宗交易一定程度上顯示瞭年後房企對北京豪宅市場的看好。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-04-17/07452691457.shtml

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